建设类
浦东新区农村村民住房建设管理实施细则
时间:2011-05-18浏览次数: 11574
浦东新区人民政府关于印发浦东新区
农村村民住房建设管理实施细则的通知
浦府〔2011〕96号
区政府各委、办、局,各开发区管委会,各直属公司,各街道办事处、镇政府,川沙新镇:
        现将《上海市浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》印发给你们,
请认真按照执行。
二○一一年五月六日
上海市浦东新区农村村民住房建设管理实施细则
第一章 总则
第一条(目的与依据)
        为加强浦东新区农村村民住房建设管理,促进新农村建设,进一步节约集约利用土地,根据有关法律、法规、规章和《上海市农村村民住房建设管理办法》(上海市人民政府2007年第71号令),结合新区实际情况,特制定《上海市浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》(以下简称《实施细则》)。
第二条(适用范围)
        本《实施细则》适用于浦东新区行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房(以下统称“村民建房”)及其管理。
第三条(有关用语的含义)
        本《实施细则》中下列用语的含义是:
        (一)农村村民,是指具有浦东新区常住户口的农村集体经济组织成员。
        (二)个人建房,是指由合法有效的建房批准文件计户的村民自行建造住房的活动。
        (三)集体建房,是指由村民委员会组织实施新建农村村民住房的活动。
第四条(管理部门)
        上海市浦东新区规划和土地管理局(以下简称“新区规土局”)是本辖区内村民建房的规划、土地管理职能部门,负责村民建房的规划、用地管理工作。
        上海市浦东新区建设和交通委员会(以下简称“新区建交委”)是本辖区内村民建房的建筑活动管理职能部门,负责村民建房的建筑活动监督管理工作。
        各镇人民政府负责本辖区内中心村(村庄)规划的组织编制,受职能部门的委托负责村民建房的管理工作。各镇人民政府规划建设和环境保护办公室负责村民建房日常管理工作。
        新区政府有关部门按照各自职责,协同实施本细则。
第五条 (基本原则)
        农村村民实施建房活动,应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。村民建房原则上应使用原有宅基地和未利用地,严格控制耕地,禁止占用基本农田。
        村民建房使用的土地,属于农民集体所有,个人只享有使用权,如国家、集体建设依法使用、征收,原土地使用人应当服从。
        农村村民建房的管理和技术服务,应当尊重农村村民的生活习惯,坚持安全、经济、适用和美观的原则,注重建筑质量,完善配套设施,落实节能节地要求,体现乡村特色、乡村风貌。
第六条(村民建房的方式)
        鼓励集体建房,引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。所在区域已实施集体建房的,不再受理个人建房申请;所在区域属于经批准的规划确定保留村庄,且尚未实施集体建房的,可以按规划申请个人建房;所在区域经批准可以探索其他方式实施农村村民建房或对农村村民进行安置。
 第七条(用地计划)
        新区规土局应当按照市相关部门下达的新增建设用地年度计划指标和土地整理复垦年度计划指标,确定村民建房的年度用地计划指标,并分解下达到各镇人民政府。镇人民政府审核建房申请,应当符合新区规土局分解下达的村民建房年度用地计划指标。
第八条(宅基地的使用规范)
        农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过本规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内,且符合村镇规划要求的农村村民实施个人建房的,应当在原址改建或者翻建,不得易地新建。
        农村村民按规划易地实施个人建房和参加集体建房的,应当先与所在镇人民政府签订相应的建房协议,原宅基地按所签订的建房协议由村民委员会、村民小组依法收回,镇人民政府及时组织整理复垦。
        浦东新区人民政府在村民建房批准用地文件时,应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容,并由镇人民政府负责监督实施。
农村村民建房使用农用地的应报市人民政府审批。
第九条(公开办事制度)
        新区规土局、新区建交委等管理部门和镇人民政府应当实行公开办事制度,将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。
第二章 个人建房
第十条(申请条件)
        符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建或者翻建住房的,可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请,并填写《农村村民个人建房申请表》:
        (一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者,均为农业户口的,其中一人要求分户建房的;
        (二)办理离婚登记前未享受过用地政策,且符合本规定分户条件的;
        (三)该户已使用的宅基地总面积未达到本实施细则规定的宅基地总面积标准的80%,需要在原址改建、扩建或者易地新建的;
        (四)按照村镇规划调整宅基地,需要易地新建的;
        (五)原宅基地被征收,该户所在的村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的;
        (六)规划建设区以内(无中心村规划),近期不实施城市建设项目的区域内,农村村民申请个人建房的,不新占用耕地的;
        (七)原有住房属于危险住房,需要在原址翻建的;
危险住房指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定,经专业机构鉴定危险等级属C级或D级,不能保证居住和使用安全的住房。我市危险住房的鉴定机构为市房屋主管部门认定的机构;
        (八)原有住房因自然灾害等原因灭失,需要易地新建或者在原址翻
建的;
        (九)法律法规规定的其他情形。
第十一条(提供资料)
        村民建房申请应提供以下资料:
        (一)书面申请书;
        (二)《农村村民个人建房申请表》;
        (三)房地产权证、农村宅基地使用证或者建房许可证;
        (四)户籍资料;
        (五)其他应提供的相关资料。
第十二条(不予批准)
        不符合第十条规定条件的,或者有下列情形之一的村民建房申请,不予批准:
        (一)农村村民将原有住房出售、赠与他人的;
        (二)将原有住房改为经营场所的;
        (三)已参加集体建房的;
        (四)已享受动迁安置补偿的;
        (五)析产后放弃自己住房份额造成面积不足的;
        (六)本人已享受过任何形式的住房福利、补贴或建房用地政策,因原申请对象家庭中有关人员的户籍变化,不符合分户条件的;
        (七)被赡养人本人已享受过国家建房用地政策,因子女不承担收留和赡养义务的;
        (八)办理离婚登记前已享受过建房用地政策的;
        (九)本人已转为非农户籍,且在转为非农户籍日之后办理离婚手续的;
        (十)离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利,而以无房为由的。
第十三条(集体经济组织内的审查程序)
                村民委员会接到个人建房申请后,应当在本村指定地点或者该户村民所在的村民小组张榜公布,公布期限不少于30日。
        公布期间无异议的,村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后,连同建房申请人的书面申请报送镇人民政府;公布期间有异议的,村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第十四条(行政审批程序)
        镇人民政府应当在接到村民委员会报送的《农村村民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请等资料后20日内进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、面积是否符合标准等。
        未涉及新增建设用地,在原址翻建的,由镇人民政府核发乡村建设规划许可证。
        涉及新增建设用地的,镇人民政府审核完毕后,应当将审核意见连同申请材料和土地测绘成果报告一并报新区规土局申请建房用地,新区规土局应当在20日内按程序报市规土局。建房用地获批后,由镇人民政府发给乡村建设规划许可证。
第十五条(审批结果的公布)
        镇人民政府应当将村民建房的审批结果及时告知所在的村民委员会。区相关职能部门和镇人民政府及村民委员会通过网站或张榜等形式公布(时间不少于15天)审批结果,接受群众监督。
第十六条(宅基地范围划定、开工查验和安全质量指导、检查)
        经批准建房的村民户应当在开工前向镇人民政府申请划定宅基地范围。
        镇人民政府应当在10日内,到实地丈量划定宅基地,到现场进行开工查验,实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度,进行安全质量的现场指导和检查。
        村民应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。
第十七条(施工图纸)
        农村村民建造两层住房的,应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸,或者免费使用市、区建设交通委推荐的通用图纸。
        新区建交委和镇人民政府应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。
第十八条(环卫设施配建要求)
        个人建房应当按规定同时配建三格化粪池。化粪池应当远离水源,并加盖密封。
第十九条(竣工期限)
        镇人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时,应当核定竣工期限。
        易地新建住房的竣工期限一般为1年,最长不超过2年。
第二十条(竣工验收)
        个人建房完工后,应当报镇人民政府进行竣工验收。镇人民政府应当在接到申请后的15日内,到现场进行验收,实地检查个人建房是否按照批准的面积和要求使用土地。
经验收符合规定的,镇人民政府应当将验收结果报送新区规土局备案;将安全质量现场指导和检查情况报送新区建交委备案。
第二十一条(补建围墙程序)
        村民户需要在原宅基地范围内补建围墙的,应当经村民委员会审核同意,并向镇人民政府申请乡村建设规划许可证。
        补建围墙申请经批准后,村民户应当在开工前向镇人民政府申请查验;镇人民政府应当在15日内派员到现场进行查验,实地确认建造围墙的位置、高度等事项。
        补建围墙的村民户应当严格按照乡村建设规划许可证的规定进行施工;完工后,按照本办法第十九条规定进行竣工验收。
第三章 集体建房
第二十二条(集体建房的统筹安排)
镇人民政府应当按照经批准的村镇规划,结合实际,组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会可以按本办法规定实施集体建房。
第二十三条(集体建房的规划和用地审批)
村民委员会应当向镇人民政府提出申请,由镇人民政府报新区规土局核发乡村建设规划许可证。审批过程中,规划部门应当征询新区环保、市容环卫等部门的意见,明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施的建设要求。
村民委员会凭以下材料向新区规土局提出用地申请:
(一)建设用地申请书;
(二)乡村建设规划许可证及其附图;
(三)村民会议或者村民代表会议关于实施集体建房项目的决定;
(四)相关村民户符合个人建房条件且同意参加集体建房的有关材料;
(五)住房配售初步方案(含住房配售对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等)。
集体建房用地选址涉及村或者村民小组之间的宅基地调整的,村民委员会提出用地申请时,除前款规定的材料,还应提交宅基地调整和协商补偿的有关材料。用地经审核批准的,颁发建设用地批准书。
第二十四条(集体建房的工程建设管理)
集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全、承包发包和招标投标的管理规定。
集体建房项目应当按照规定,向区建交委办理承包发包和招标投标建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续;集体建房应当及时向新区规土局申请办理开工灰线复验和竣工规划验收手续。
区建交委应当加强集体建房项目的承包发包和招标投标工程质量和安全管理。
第二十五条(集体建房的配售)
集体建房的住房配售初步方案,由村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
集体建房项目竣工验收备案后,村民委员会应当按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项,提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房配售的具体方案。
实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合个人建房条件的村民配售住房。镇人民政府应当对集体建房的配售情况进行监督检查。
村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况,接受村民监督。
第二十六条(集体建房的环卫设施配建要求)
集体建房应当按规定同时配建生活垃圾收集容器和设施,并建造集中收集粪便的管道和处理设施。
第二十七条(集体建房的相关标准和规范)
实施集体建房,应当符合上海市城市规划管理技术规定、住宅设计标准和配套设施设置规范。
第四章 相关标准
第二十八条(用地面积和建筑面积标准)
个人建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算:
农村村民申请建房以户为单位,每户中按每人不超过45平方米建筑总面积控制。
(一)1人户的宅基地总面积控制在60平方米以内,其中建筑占地面积控制在45平方米以内,层数不得高于一层。
(二)4人户或者4人以下户的宅基地总面积控制在180平方米以内,其中,建筑占地面积控制在90平方米以内。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积,但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
(三)6人户的宅基地总面积控制在200平方米以内,其中,建筑占地面积控制在100平方米以内。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积,但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
第二十九条(建筑占地面积的计算标准)
个人建房的建筑占地面积按照下列规定计算:
(一)住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积,按外墙勒脚的外围水平面积计算;
(二)室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积,按立柱外边线水平面积计算;
(三)有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积,按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算;
无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积,但不得超过批准的宅基地范围。
第三十条(用地人数的计算标准)
村民户申请个人建房用地的人数,按照该户在本村或者村民小组内的常住农业户口进行计算。其中:
领取本市《独生子女父母光荣证》(或者《独生子女证》)的独生子女(仅以一代计),按2人数计算;
户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生、服刑或者接受劳动教养的人员、自然增长随父母的非农子女以及符合新区认定条件的其他人员,计入户内;
夫妻双方户口一农一居的,按2人数计算;
本市婚嫁进入的农民或居民户口,比照第三款和第七款标准计算;
符合上海市婚嫁户口随迁政策的外省市婚嫁进入人口的,比照本市婚嫁进入户口的标准计算。
有下列情形之一的,不得计入用地人数:
已享受单位福利分房、住房补贴和已申请过农村村民建房的人员;
因宅基地拆迁已享受补偿安置的人员;
村民户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员。
第三十一条(用地程序和标准)
原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的,均应当办理用地手续,并按本实施细则规定的用地标准执行。
第三十二条(间距和高度标准)
村镇规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域,按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域,按照下列规定执行:
(一)朝向为南北向或者朝南偏东(西)向的房屋的间距,为南侧建筑高度的1.4倍;朝向为东西向的房屋的间距,不得小于较高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的,朝向为南北向或者朝南偏东(西)向的房屋的间距,为南侧建筑高度的1.2倍;朝向为东西向的房屋的间距,不得小于较高建筑高度的1倍。
(二)相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距一般为1.5米,最多不得超过2米。
(三)楼房总高度不得超过10米,其中,底层层高为3米到3.2米,其余层数的每层层高宜为2.8米到3米。不符合本条第一款间距标准的住宅,不得加层。
第三十三条(围墙的建造要求)
个人建房需要设立围墙的,不得超越经批准的宅基地范围,围墙高度不得超过2.5米,不得妨碍公共通道、管线等公共设施,不得影响相邻房屋的通风和采光。
第五章 附则
第三十四条(应用解释部门)
本《实施细则》由新区规土局、建交委根据各自职责负责解释。
第三十五条(施行日期)
本《实施细则》自颁布之日起30日后施行。
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