土地类
上海市国有建设用地土地核验工作规范
时间:2015-04-30浏览次数: 1067
    1 总则

  1.1 目的及依据

  为规范本市土地核验管理工作,根据《上海市国有建设用地土地核验管理规定》,结合实际情况,制定本规范。

  1.2 适用范围及类型

  在本市行政区域内,对已签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称出让合同)、《国有土地租赁合同》(以下简称租赁合同)或取得《国有建设用地划拨决定书》(以下简称划拨决定书)的建设项目,实施土地核验管理适用本规范。

  按照核验项目的建设情况,将核验项目分为新建项目、续建项目及转让项目。

  本规范所称新建项目是指建设单位(个人)按照出让合同、租赁合同或划拨决定书的要求,在新取得的国有建设用地范围内首次进行建设的项目。

  本规范所称续建项目是指建设单位(个人)经规划批准,在完成首次建设的已有国有建设用地范围内进行改建、扩建、再建的项目。

  本规范所称转让项目是指建设单位(个人)通过成片开发国有土地使用权转让、在建工程转让等方式取得土地使用权后进行建设的项目。

  2 一般规定

  2.1 核验内容

  市或区(县)规划土地行政管理部门应严格按照出让合同、租赁合同或划拨决定书的要求进行核验。对2005年10月前以划拨方式取得土地使用权的建设项目,可以按照土地批准文件的要求进行核验。

  核验内容按照《上海市国有建设用地土地核验管理规定》第五条的规定进行核查。

  市规划土地行政管理部门可以根据相关土地管理政策法规,对核验内容适时进行调整。

  2.2 核验方式

  土地核验应以内业审查和外业核查相结合的方式进行。

  内业审查应结合建设单位(个人)提交的材料,核查建设项目履行出让合同、租赁合同或划拨决定书载明要求的情况。对出让合同中涉及其他相关主管部门要求的建设管理及配套情况等要求的,经实施供地的规划土地行政管理部门汇总相关验收评定意见后,应对照出让合同的要求进行形式审查。

  外业核查应检查建设项目的用地范围、土地用途及本次核验范围内是否存在违法建筑等情况,填写《现场勘验记录单》,并经建设单位(个人)签字确认。

  2.3 核验情形

  对实施整体开发的建设项目,应按照出让合同、租赁合同或划拨决定书的范围进行整体核验。对实施分期开发的建设项目,可以按照建设规划许可证的范围进行分期核验。

  凡建设项目的用地情况与出让合同、租赁合同或划拨决定书的宗地范围、管理要求不符的,应要求建设单位(个人)先予调整宗地范围或调整出让合同、租赁合同或划拨决定书后再予土地核验。

  2.4 核验结果

  建设项目的核验内容符合出让合同、租赁合同或划拨决定书要求的,该项内容核验通过。

  建设项目的核验内容不符合出让合同、租赁合同或划拨决定书要求且存在违法用地、违法建筑的,该项内容核验不通过。

  建设项目的核验内容不符合出让合同、租赁合同或划拨决定书要求的,在不违反法律法规的前提下,需经实施供地的规划土地行政管理部门或相关主管部门审核同意后,该项内容方可通过。

  2.5 核验最终结论

  各项内容的核验结果均为通过的,该项目土地核验最终评定结论为合格;各项内容的核验结果中有不通过的,该项目土地核验最终评定结论为不合格。

  对最终评定结论为合格的,向建设单位(个人)核发土地核验合格证明。对最终评定结论为不合格的,向建设单位(个人)核发综合验收结论通知单,一次性告知发现的问题(违约情形)和整改要求。整改后符合核验条件的,可重新申请土地核验。

  对最终评定结论为不合格的建设项目中涉及违约或不符合划拨决定书要求的,填写《土地核验内部告知单》告知相关规划土地行政管理部门予以处置;涉及违法用地的,应按照《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定处理。

  2.6 合格证明

  土地核验合格证明分为《上海市国有建设用地土地核验合格证明》及《上海市国有建设用地土地(分期)核验合格证明》两类。

  对整体核验通过的建设项目,向建设单位(个人)核发《上海市国有建设用地土地核验合格证明》,其中对续建项目,应在备注栏中注明“系续建项目”。

  对分期核验通过的建设项目,向建设单位(个人)发出《上海市国有建设用地土地(分期)核验合格证明》,并附“建筑面积核定表”,注明本期验收的期数。

  对分期核验中的最后一期建设项目,除按本规范2.1条内容核验本期情况外,还应对该合同或划拨决定书范围内的整个项目用地和建设情况进行复核,对复核通过的方可核发最后一期《上海市国有建设用地土地(分期)核验合格证明》,并在备注栏中注明“本期为末期核验”。

  3 新建项目土地核验

  3.1 用地主体

  核查建设单位(个人)的证明材料是否与出让合同中的受让人、租赁合同中的承租人或划拨决定书中的土地使用权人一致。

  主体名称发生变更的,建设单位(个人)应补充提交合法有效的变更文件。

  出让合同中对“土地使用权人不得擅自改变出资比例结构、公司股权结构”有约定的,还应核验相应的证明材料。

  3.2 用地范围

  现场勘验并结合《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》,核查建设项目的实际建设范围是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书的要求。

  确因地下统一开发和连通需要,经规划许可,地下通道跨越出让合同、租赁合同或划拨决定书范围建设,且符合规划验收要求的,在无相邻土地使用矛盾的前提下,应按合同或划拨决定书确定的用地范围进行土地核验,并在合格证明的备注栏中注明超出用地范围的建设内容。

  经规划许可,地上建(构)筑物在用地范围内跨越宗地界线建设,且符合规划验收要求的,应要求建设单位(个人)到市或区(县)规划土地行政管理部门申请用地调整后,再予土地核验。

  3.3 用地面积

  核查建设项目实际使用的土地面积是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书载明的用地面积。其中,实际使用的土地面积以《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》或《房屋土地权属调查报告书》(地籍变更)中的用地面积为准。

  3.4 土地用途

  现场勘验并比对规划核准的许可证及其附图,核查建设项目实际的土地用途是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书载明的土地用途。

  3.5 开工时间

  核查建设项目的实际开工时间是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中对开工时间(或经批准延建后的开工时间)的要求。建设项目的实际开工时间以《建筑工程施工许可证》的核发时间为准,分期建设的,以最早一期《建筑工程施工许可证》的核发时间为准。

  如确因非建设单位(个人)主观原因造成延期开工的,可由建设单位(个人)提出免于追究违约责任的申请并阐明原因,由市或区县职能部门出具相关证明材料,经实施供地的规划土地行政管理部门认可,可免除相应违约责任。

  3.6 竣工时间

  核验申报项目的实际竣工时间是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中对竣工时间(或批准延建后的竣工时间)的要求。建设项目的实际竣工时间以综合验收的受理时间为准,分期建设的,以本期综合验收的受理时间为准。

  对综合验收制度实施前已经规划验收,现单独申报土地核验的建设项目,实际竣工时间以《建设工程竣工验收备案证书》的核发时间为准。

  如确因非建设单位(个人)主观原因造成延期竣工的,可由建设单位(个人)提出免于追究违约责任的申请并阐明原因,由市或区县职能部门出具相关证明材料,经实施供地的规划土地行政管理部门认可,可免除相应违约责任。

  3.7 土地价款

  核查建设项目土地价款的缴纳凭证所载明的价款是否与出让合同、租赁合同(含补充合同)或划拨决定书载明的土地价款一致。

  属延期付款的,还应核验上述价款中是否已包含利息、滞纳金等。

  3.8 建筑面积

  核定建设项目的实际建筑面积是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中载明的可建建筑面积。一个建设项目对应多宗土地,且对每宗土地约定可建建筑面积的,应对每宗土地核定实测建筑面积。

  土地核验中建筑面积的计算,应当按照住房和城乡建设部批准的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》以及《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》执行。

  2014年7月1日前已经规划土地行政管理部门核发建设工程设计方案批复的,建设项目在竣工规划验收阶段,按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)执行。

  2014年7月1日后(包括2014年7月1日)取得规划土地行政管理部门核发的建设工程设计方案批复的,建设项目在竣工规划验收阶段,按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)执行。

  实际建筑面积以《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》中的相关数据进行核定,其中出让合同、租赁合同或划拨决定书载明的地上建筑面积以地上计容积率建筑面积进行核验。对实际地上计容积率建筑面积不符合要求的,应终止土地核验程序。

  地下经营性用途建筑面积的核验,按照《上海市地下建设用地使用权出让规定》(沪府办〔2013〕84号)、《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则》(沪规土资执规〔2015〕24号)执行。地下经营性用途建筑面积不符合出让合同、租赁合同约定,且属应补缴土地价款的,应终止土地核验程序。

  核验中有上述情形的,除告知建设单位(个人)外,还应在《土地核验内部告知单》中明确实际建筑面积,告知相关规划土地行政管理部门。经实施供地的规划土地行政管理部门认定并签订补充合同或重新核发划拨决定书后,由建设单位(个人)重新申报土地核验。

  3.9 容积率

  核查建设项目的实测容积率是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中的要求。实测容积率以《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》中的相关数据进行核定。

  3.10 建筑密度

  核查建设项目的实测建筑密度是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中的要求。实测建筑密度以《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》中的相关数据进行核定。

  3.11 主体建筑物性质

  通过现场勘验并比对规划核准的许可证及其附图,核查建设项目的主体建筑物性质是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中的要求。

  3.12 综合用途项目中分类用途建筑面积及比例

  核查建设项目的实测住宅、办公、商业等建筑面积及比例是否符合出让合同的要求。实测住宅、办公、商业等建筑面积及比例以《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》中的相关数据进行核定。对分类建筑面积与出让合同约定不符的,应终止土地核验程序,除告知建设单位(个人)外,还应在《土地核验内部告知单》中明确实际建筑面积,告知相关规划土地行政管理部门。经实施供地的规划土地行政管理部门认定并签订补充出让合同后,由建设单位(个人)重新申报土地核验。

  3.13 地下空间建设情况

  现场勘验并比对规划核准的许可证及其附图,核查建设项目的地下空间实际建设情况是否符合出让合同、租赁合同或划拨决定书中的要求。

  3.14 保障性住房建设情况

  核查申报项目保障性住房的实际建设情况是否符合出让合同或划拨决定书的要求。保障性住房的实际建设情况以区(县)住房保障房屋管理部门提供的配建房源移交认定文件等为准。

  3.15 工业项目中企业内部行政办公及生活服务设施

  出让合同对工业建设项目的企业内部行政办公及生活服务设施用地比例及建筑面积有约定,应按照《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》中的相关数据进行核定。

  在工业用地内不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施;禁止在工业用地内建造单幢建筑面积150-500平方米,且三面(两单元并联)或四面临空的类似别墅建筑。

  3.16 其他事项及特定条款

  出让合同、租赁合同或划拨决定书要求的其他事项及特定条款的履行情况,按照出让合同、租赁合同的约定或划拨决定书的要求及土地管理相关法规、政策进行核验。

  4 续建项目土地核验

  4.1 原土地使用权取得方式为有偿使用的续建项目

  依据出让合同、租赁合同及规划土地行政管理部门批准项目建设的许可文件,核验以下内容:

  (一)土地使用权利人的主体变化情况;

  (二)用地范围、用地面积及土地用途等土地使用情况;

  (三)土地价款的缴纳情况;

  (四)建筑面积、容积率、建筑密度、分类建筑面积及比例等建设基本情况;

  (五)其他土地核验事项的履行情况。

  4.2 原土地使用权取得方式为划拨的续建项目

  4.2.1 根据《划拨用地目录》,现仍为划拨的

  依据原划拨决定书以及规划土地行政管理部门批准项目建设的许可文件,核验以下内容:

  (一)土地使用权利人的主体变化情况;

  (二)用地范围、用地面积及土地用途等土地使用情况;

  (三)建筑面积、容积率及建筑密度等建设基本情况。

  4.2.2 根据《划拨用地目录》,现应办理土地有偿使用的

  应当书面告知建设单位(个人)在签订出让合同或租赁合同后,重新申报土地核验,并按照本标准4.1的有关内容进行核验。

  4.3 原土地使用权为历史上形成,目前仅有房地产权证(或原土地使用权证)的续建项目

  4.3.1 根据《划拨用地目录》,现仍为划拨的

  依据房地产权证(或原土地使用权证)以及规划土地行政管理部门批准项目建设的许可文件,核验以下内容:

  (一)土地使用权利人的主体变化情况;

  (二)用地范围、用地面积及土地用途等土地使用情况。

  4.3.2 根据《划拨用地目录》,现应办理土地有偿使用的

  应当书面告知建设单位(个人)在签订出让合同或租赁合同后,重新申报土地核验,并按照本标准4.1的有关内容进行核验。

  5 转让项目土地核验

  5.1 成片开发国有土地使用权转让项目

  依据原成片出让合同、转让合同以及规划土地行政管理部门对建设项目的相关批准文件,核验以下内容:

  (一)土地使用权利人的主体变化情况;

  (二)用地范围、用地面积及土地用途等土地使用情况;

  (三)土地价款的缴纳情况;

  (四)建筑面积、容积率及建筑密度等建设基本情况;

  (五)出让合同、转让合同载明的其他事项的履行情况。

  5.2 在建工程转让项目

  依据出让合同、在建工程转让合同(协议)、房地产权证以及规划土地行政管理部门对建设项目的相关批准文件,核验以下内容:

  (一)在建工程转让情况;

  (二)土地使用权利人的主体变化情况;

  (三)用地范围、用地面积及土地用途等土地使用情况;

  (四)土地价款的缴纳情况;

  (五)建筑面积、容积率及建筑密度等建设基本情况;

  (六)出让合同、转让合同(协议)载明的其他事项的履行情况。

  6 附则

  6.1 参照执行

  对集体建设用地情况的土地核验,参照本规范执行。

  对通过核验的建设项目,应在合格证明备注栏中注明:该宗土地系集体建设用地,参照国有建设用地土地核验办法,特此记注。

  6.2 解释权

  本规范由上海市规划和国土资源管理局负责解释。

  6.3 实施日期

  本规范自2015年5月1日起施行。

  附件:1.土地核验现场勘验记录表

     2.土地核验内部告知单
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