土地类
关于印发《上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范》的通知
时间:2015-11-23浏览次数: 1008

各区县规土局,市土地交易中心:
  《上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范》经2015年11月16日第49次局长办公会审议通过,现印发给你们,请遵照执行。本规范自2015年12月1日起施行,有效期至2020年11月30日。原《上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范(试行)》(沪房地资用〔2008〕124号)自本规范施行之日起废止。

上海市规划和国土资源管理局
2015年11月23日

上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范

  为规范国有建设用地使用权出让,建立公开、公平、公正的土地交易平台,根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地交易市场管理办法》、《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》等法律法规规定,结合本市实际情况,制定本规范。
  一、接收地块出让资料
  上海市土地交易市场(以下简称土地交易市场)从土地审批系统接收市、区县土地使用权出让招标拍卖挂牌办公室(以下简称招拍挂办公室)提交的地块出让信息,并收取地块出让资料文件,对其类型、数量、内容进行查验、初审,若地块出让资料中基础文件缺失、有误、不符土地出让研判意见的,作退件处理,招拍挂办公室须收回地块出让资料,重新确认后,再行提交。
  地块出让资料中的基础文件包括:土地储备计划批文、供地批文、出让方案批文(附出让方案)、规划部门规划条件批文、房屋土地权属调查报告书。
  地块出让资料确认后,土地交易市场向招拍挂办公室出具《国有建设用地使用权出让要素材料申报收件收据》,报上海市规划和国土资源管理局(以下简称市规划国土资源局)审核,由其出具出让意见。
  二、编制出让文件、出让公告
  经市规划国土资源局核准后,土地交易市场根据确定的交易进度编制、制作出让文件及当期出让公告。
  三、发布出让公告,发放出让文件
  (一)发布出让公告
  土地交易市场根据进度安排在土地交易市场及相关网站(包括市规划国土资源局网站、上海土地市场网站等,下同)上发布出让公告。
  出让公告应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布。以首次发布的时间为起始日。
  公告期间,出让公告内容发生变化,确需变更公告内容的,应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动,补充公告发布时间距投标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的,招标拍卖挂牌活动相应顺延。
  (二)发放出让文件
  土地交易市场根据进度安排在土地交易市场及各区县土地交易受理窗口(以下简称受理窗口)发放出让文件,随出让文件同时发放的还包括《国有建设用地使用权出让投标申请表》(《国有建设用地使用权出让竞买申请表》)(以下简称《申请表》)及其《联合投标申请附表》(《联合竞买申请附表》)、《国有建设用地使用权出让咨询单》(以下简称《咨询单》)、《授权委托书》等相关附件。
  以上文件的发放自出让公告发布之日起,至投标(竞买)申请受理截止当日止。
  拍卖、挂牌出让的,土地交易市场根据《申请表》发放情况统计领取人数,及时在土地交易市场及相关网站发布。
  四、组织现场勘察
  意向投标(竞买)人可自行前往地块进行现场勘察。若意向竞买人确需带领前往勘察现场的,须在出让文件规定的期限内进行预约。
  意向投标(竞买)人可将填毕的《咨询单》于现场勘察时提交,也可在出让文件规定的期限内自行送至土地交易市场,或以《咨询单》上所示的其他方式提交。
  提问截止后,土地交易市场将所有提问汇总整理,并填写《国有建设用地使用权出让提问汇总表》。
  五、组织答疑
  土地交易市场依据提问情况确定答疑会形式,并按进度安排组织答疑会。土地交易市场汇总整理《国有建设用地使用权出让提问汇总表》后交招拍挂办公室,由其转交相应的应询单位,并组织应询单位答疑。应询单位应根据提问予以答复,土地交易市场根据应询单位的答复编制《答疑纪要》,并书面确认。若应询单位确需对答复进行补充修改的,可以书面方式递交招拍挂办公室,由其在规定的期限内转交土地交易市场。土地交易市场认为应询单位答复存疑的,可要求相关部门解释说明。
  土地交易市场根据进度安排,将经确认的《答疑纪要》在相关网站上发布。
  六、受理投标(竞买)申请
  (一)提交投标(竞买)保证
  投标(竞买)申请人应按出让文件规定的期限和方式提交投标(竞买)保证。
  选择交纳投标(竞买)保证金方式的,应将保证金汇入指定账户,并在汇款“用途”栏中注明申请投标(竞买)的地块公告号和地块名称,并按出让文件的资格要求向受理窗口提出投标(竞买)申请。境外投标(竞买)申请人按照《告客户书》的规定交纳保证金。
  选择提交投标(竞买)保证金保函的,投标(竞买)申请人应在出让文件规定的期限内,按照出让文件的要求向受理窗口提交投标(竞买)申请。
  (二)收取投标(竞买)申请文件
  投标(竞买)申请人本人、法定代表人或有权受托人按照出让文件的规定,向受理窗口提交投标(竞买)申请文件。受理员当场核对其提交的投标(竞买)申请文件是否符合出让文件的要求,若不符合要求的,应不予受理。
  (三)投标(竞买)资料标准化
  受理窗口确认并接收投标(竞买)申请人提交的投标(竞买)申请文件后,从中提取关于投标(竞买)申请人资格的信息,录入至土地交易系统,形成《竞买申请文件收件收据》(以下简称《收件收据》)及《竞买申请文件标准化列表》(以下简称《标准化列表》)。
  (四)发放交易卡
  受理窗口现场制作交易卡,将交易卡序列号关联至投标(竞买)申请人信息,向投标(竞买)申请人发放后由其当场设置密码。投标(竞买)申请人应当场签收交易卡、《收件收据》。
  若投标(竞买)申请人在交易期间遗失交易卡或遗忘交易卡密码,须由原交易卡办理人凭本人身份证明文件及《收件收据》至土地交易市场注销原交易卡、办理新交易卡,或重置交易卡密码。
  (五)统计投标(竞买)申请人数
  受理窗口向竞买申请人发放《收件收据》第一联后,将投标(竞买)申请文件装入件袋后,送保密室保存。通过土地交易系统对各拍卖、挂牌出让的地块竞买申请人数进行统计,在土地交易市场及相关网站上发布。
  七、投标(竞买)资料糊名(密封)
  受理窗口将需要提交公证处进行投标(竞买)资格审核的投标(竞买)申请文件上涉及投标(竞买)人名称的信息糊名或密封。
  八、提取保证金到账情况
  土地交易市场根据进度安排,向保证金开户银行提取保证金到账情况,将由保证金开户银行密封的保证金到账情况资料转交公证处。公证处解封后输入资料中提供的保证金到账情况列表,连同《标准化列表》一并提交土地交易系统进行资格审查。
  若出让地块有投标(竞买)资格限定条件,公证处须将《标准化列表》的内容与糊名后的投标(竞买)申请文件复印件核对。
  九、投标(竞买)资格确认
  土地交易系统根据投标(竞买)资格条件入围标准,自动匹配和判读标准化列表与保证金到账情况列表中的相关信息和数据,确认投标(竞买)申请人资格。
  投标(竞买)申请人凭交易卡及其密码查询资格审查结果并领取《投标资格证书》(《竞买资格证书》)或《申请人未入围通知书》。
  十、实施招标拍卖挂牌交易操作
  (一)招标
  按照价高者得原则确定中标人的,不成立评标小组;按照综合条件最佳者得原则确定中标人的,应抽选评标专家成立评标小组进行评标。
  按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的,公证处根据评标专家类型、人数在评标专家库内随机抽取评标专家,并当场联系确定出席情况,若有缺席的,再次随机抽取直至人数额满为止。通常商务标、技术标评标专家组分别由7人组成,由专家库中进行抽选。
  1. 投标
  投标开始前,招标主持人现场组织开启标箱,检查标箱情况后由公证处加封。
  招标主持人宣布投标开始。有标底的,招标主持人在公证处监督下组织出让人将密封的标底投入标箱。
  投标人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件,在规定的时间将《国有建设用地使用权招标出让投标书》及其他投标文件送达指定的投标现场。
  投标人提交投标文件,经公证处查验通过后,招标主持人接受投标,填写《投标存根》及《投标回执》,向投标人出具《投标回执》。投标人将投标文件投入标箱。
  招标主持人在规定的投标时间内,组织将密封的投标保证金到账情况投入标箱。
  按照综合条件最佳者得原则确定中标人的,投标人投标后可对投标文件进行补充说明,但须以更新形式在出让文件规定的投标截止时间前将更新投标文件送至投标现场,并通知招标人。
  2.开标
  招标主持人宣布开标会开始,邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱。标箱开启后,招标主持人点算投标文件。若具有投标资格的投标人数低于3人的,招标主持人宣布招标终止;若具有投标资格的投标人数为3人或3人以上的,招标主持人当众拆封有效投标文件,宣读投标人名称、投标价格及投标文件的其他内容。
  以综合条件最佳者得确定中标人的,评标专家应在开标会前候场,工作人员及时将评标专家签到情况通报招标主持人。若到场的评标专家人数不足,则招标主持人当场宣布在开标会后评标会延时或延期。若到场的评标专家符合规定人数,招标主持人向专家宣读评标会须知,并在公证处监督下组织专家抽签分组。同时,工作人员需将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件两部分,由公证处对技术标文件随机编号。投标人须在开标现场根据出让文件的规定提交评标所需的备核原件。公证处将标底、投标文件等送评标室。
  开标后投标人须在相关开标记录上签名确认。
  3.评标
  评标须在严格保密的情况下进行。首名接受评标邀请的评标专家即为该评标小组组长,由其主持评标会进程。
  评标专家审查各份投标文件是否有效,将无效的投标文件的评定结果填写至《国有建设用地使用权招标出让无效标书评定表》;然后按照出让文件规定的评分标准对各份有效投标文件进行评分,并将评分及评分说明分别输入《国有建设用地使用权招标技术标评分表》及《国有建设用地使用权招标商务标评分表》。评分提交后不得进行修改,评标得分情况在开标现场即时公布。
  评标过程中,评标专家可以通过记录员要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明,但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。若投标人不在现场,则视作自动放弃澄清、说明权利。
  所有评标专家提交评分后形成《国有建设用地使用权招标评标得分汇总表》,得出每份投标文件的最终得分;评标小组按照出让文件规定的评标标准和方法,根据最终得分及投标报价确定中标候选人,或招挂复合式出让中的入围竞标人,并签署《国有建设用地使用权招标出让评标报告》。
  评标小组组长宣布评标会结束,记录员组织评标专家一同参加后续活动。
  招标主持人应在开标现场,根据评标小组签署的《国有建设用地使用权招标出让评标报告》直接宣布中标候选人及顺位,或按照出让文件规定的程序和内容组织产生中标候选人及顺位后再宣布中标候选人及顺位。评标小组成员应在《中标候选人顺位表》上签字确认。若投标人的报价均低于标底或投标条件均不能满足标底要求的,招标终止。
  出让人应在收到评标报告之日起3日内将中标候选人的名称、顺位、最终报价以及投标文件相关内容在相关网站上进行公示,公示期不得少于3日。
  4.定标
  中标候选人公示期间无异议的,定标活动将于中标候选人公示结束后下一个工作日举行。招标主持人主持定标会。招标主持人根据出让人的授权按照出让文件的规定宣布中标人。中标人当场签收《中标通知书》,未中标人领取《未中标通知书》。招标主持人宣布投标活动结束。
  中标候选人公示期间对评标结果有异议的,投标人或其他利害关系人可在公示期内将异议申请材料(申请材料中必须注明异议人的名称和有效联系方式)密封送达土地交易市场,定标活动将视异议申请受理情况另行通知。土地交易市场应建立异议处置的程序及业务规范。
  公证处对招标活动进行公证。
  (二)拍卖
  竞买人在拍卖前凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取竞价号牌。
  拍卖主持人按照出让文件规定的程序主持现场交易活动。
  拍卖主持人点算竞买人。若竞买人数低于3人的,拍卖主持人宣布拍卖终止;若竞买人数为3人或3人以上的,拍卖主持人宣布拍卖可以进行,由记录员宣读《拍卖竞价规则》。
  拍卖主持人宣布起叫价和增价幅度,主持拍卖竞价。
  拍卖主持人三声报价,现场无人应价,或者最高应(报)价低于底价的,拍卖主持人宣布拍卖终止;若现场最高应(报)价不低于底价的,拍卖主持人落槌成交,并宣布最高应(报)价者为竞得人。
  公证处核验竞得人身份后致公证词。竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录,未竞得人领取《未竞得通知书》。拍卖主持人宣布拍卖活动结束。
  拍卖底价应于拍卖当日前以保密方式送至土地交易市场,由拍卖主持人在拍卖前交公证处解封;无底价拍卖的,应在拍卖前告知竞买人。
  (三)挂牌
  1.公示挂牌信息
  土地交易市场在挂牌开始时将挂牌地块的基本情况、起始价、增加幅度等信息挂牌公示。
  挂牌报价时间不得少于10日。根据出让文件的要求,在规定的时间仅有一家竞买申请人提交了竞买保证金且该竞买申请人提交了竞买申请的,市场可在该时间截止竞买申请受理,并对挂牌截止时间进行调整。相关调整通知将于当日在相关网站发布。
  2.挂牌报价
  竞买人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件在专用挂牌机上填写并提交《挂牌竞买报价单》,确认有效后更新显示挂牌价格,并自动打印《挂牌竞买报价有效确认回执》。
  竞买人也可手填纸质《挂牌竞买报价单》,凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件至挂牌主持人处挂牌报价,挂牌主持人签名确认后填写《挂牌竞买报价有效确认回执》交竞买人,并更新显示挂牌价格。
  挂牌报价应在土地交易市场及相关网站上及时发布。
  3.挂牌截止
  竞买人应在规定的挂牌截止时间前入场参加挂牌截止和现场竞价活动。若在挂牌主持人点算竞买人结束前未能出席的,视作该竞买人放弃参加现场竞价的权利。
  挂牌主持人按照出让文件规定的程序主持现场交易活动。挂牌主持人宣布挂牌截止时的最高报价及其竞买人竞买资格证书编号,并询问现场竞买人是否愿意继续竞价。若无人愿意继续竞价且挂牌报价期间无人挂牌报价的,挂牌主持人宣布挂牌终止,并根据出让文件的规定宣布对相关竞买人进行处罚;若无人愿意继续竞价而挂牌竞价期间有人挂牌报价,且最高报价不低于底价(起始价)的,挂牌主持人宣布最高报价者为竞得人;若有人愿意继续竞价,挂牌主持人宣布转入现场竞价。
  4.现场竞价
  (1)书面报价
  竞买人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取《竞买现场报价单》。
  挂牌主持人宣读《现场书面报价竞价规则》,现场组织开启密封箱,邀请竞买人或其推选的代表检查密封箱情况后,会同公证处分别加封,并宣布开始现场竞价。
  竞买人在10分钟内保密填写《竞买现场报价单》后投入密封箱,开始及结束时间以公证处确认的现场时间为准。该报价应当是不低于当前最高报价与当前增价幅度之和的万位整数。
  挂牌主持人在本轮书面报价截止时宣布截止书面报价,当众开启密封箱,在公证人员公证下逐一拆封所有《竞买现场报价单》,宣读报价及其报价者名称,并宣布最高报价。
  若最高报价唯一,挂牌主持人宣布该最高报价者为竞得人。若有两个或两个以上最高报价的,挂牌主持人宣布该最高报价者再按上述程序作新一轮书面报价,直至产生唯一最高报价者,即为竞得人;若两个或两个以上最高报价者均不愿意继续竞价,或新一轮报价均为无效报价的,挂牌主持人以抽签方式确定竞得人。竞得价格不得低于底价(起始价)。
  (2)举牌竞价
  竞买人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取竞价号牌。
  挂牌主持人点算竞价竞买人,并宣读《现场竞价规则》。
  挂牌主持人根据出让文件的规定及当前最高报价宣布起始价规则、起始价和增价幅度后,主持竞价活动。其中,现场竞价起始价为挂牌活动截止时的最高报价(若无人挂牌报价的,则为挂牌起始价)增加一个加价幅度后的价格。
  挂牌主持人三声报价,现场无人应价,且挂牌报价期间无人挂牌报价或报价均低于底价的,或者现场最高应(报)价低于底价(起始价)的,挂牌主持人宣布挂牌终止;若现场无人应价,但挂牌报价期间有人挂牌报价且最高报价不低于底价(起始价)的,挂牌主持人宣布挂牌截止时最高报价者为竞得人;若现场最高应(报)价不低于底价(起始价)的,挂牌主持人宣布该应(报)价者为竞得人。
  5.结束挂牌
  竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录,未竞得人领取《未竞得通知书》。挂牌主持人宣布挂牌活动结束。
  挂牌底价应于挂牌开始前以保密方式送至土地交易市场,由挂牌主持人在挂牌截止时交公证处解封;无底价挂牌的,应在挂牌开始前告知竞买人。
  公证处对挂牌活动进行公证。
  (四)签订出让合同
  中标人(竞得人)信息通过土地交易系统提交土地审批系统,出让人通过系统生成并制作《上海市国有建设用地使用权出让合同》(以下简称出让合同)。
  境内中标人(竞得人)在交易会结束后与出让人现场签订出让合同,境外中标人(竞得人)在交易会结束后3个月内与出让人签订出让合同。签约主持人核验中标人(竞得人)与出让人身份后,安排双方签约。
  十一、发布出让结果
  交易结束后,土地交易市场将中标人(竞得人)、中标(竞得)价格、未中标人(未竞得人)、地块信息等基本情况以及全生命周期管理信息于10个工作日内在土地交易市场及相关网站上及时发布。
  十二、退还保证金或保函
  投标(竞买)保证金退还按照《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让投标竞买外汇保证金账户管理制度》、《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让投标竞买保证金专户管理有关问题的通知》及出让文件的规定办理。保函退还按照出让文件的规定办理。

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