土地类
关于印发《〈上海市外商投资企业土地使用管理办法〉实施中若干问题的说明与规定》的通知
时间:2015-04-29浏览次数: 930

各区县规土局,市土地交易中心:
  根据本市规范性文件清理要求,我局对原市房地局印发的《上海市外商投资企业土地使用管理办法实施中若干问题的说明与规定》(沪房地资〔1997〕203号)进行了修订,并经2015年4月24日第39次局长办公会审议通过。现将修订后的《〈上海市外商投资企业土地使用管理办法〉实施中若干问题的说明与规定》印发给你们,请遵照执行。
  本规定自2015年5月1日起施行,有效期至2020年4月30日。原《上海市外商投资企业土地使用管理办法实施中若干问题的说明与规定》(沪房地资〔1997〕203号)自本规定施行之日起废止。

上海市规划和国土资源管理局
2015年4月29日

《上海市外商投资企业土地使用管理办法》实施中若干问题的说明与规定

  为了切实贯彻执行《上海市外商投资企业土地使用管理办法》(以下简称《办法》),现就贯彻执行中的若干问题作如下说明和规定:
  一、市规划国土资源管理部门负责本市使用国有土地的外商投资企业(浦东新区除外)的土地使用费的征收、管理,同时对本市各区县规划土地管理部门的征管业务进行归口指导、管理、监督检查。
  各区县规划土地管理部门负责本辖区内使用集体所有土地的外商投资企业(浦东新区除外)的土地使用费的征收、管理;浦东新区规划土地管理部门负责浦东新区范围内的外商投资企业的土地使用费的征收、管理。
  二、《办法》所称的外商投资企业是指使用未经土地使用权出让的国有土地和集体所有土地的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资经营企业。
  内资以出让方式取得土地使用权的国有企业,改制为外商投资企业时,自办理完出让手续后的五年内不缴纳土地使用费,第六年起按当年的外商投资企业的标准缴纳土地使用费。
  三、除依法以出让方式获得国有土地使用权以外,外商投资企业以其他形式取得土地使用权,或租赁房屋、场地的,均须按《办法》第八条的规定,向规划土地管理部门提供有关资料,并填写登记表,由规划土地管理部门核定土地使用费。应提供的资料如下:
  1.可行性研究报告;
  2.合同及批复;
  3.批准证书;
  4.营业执照;
  5.有关房屋、土地权属证件;
  6.划示用地范围的地形图;
  7.总平面图;
  8.外商投资企业使用租赁房屋、场地的,应提交租赁合同,并明确土地使用费的缴纳方,并可免送以上5至7资料;
  9.属“先进技术型”企业的,须提供确认、考核合格证明文件(如现尚未评定的,可在评定以后补送,补送前按一般企业的标准缴纳土地使用费);
  10.中方以土地使用权作价入股的合资企业以及中方以土地使用权作为合作条件的合作企业,须提供由市场评估机构出具的土地使用权价格评估报告。
  四、外商投资企业租赁房屋、场地的,应当由出租人缴纳土地使用费,但租赁合同中另有约定的,从其约定。
  五、外商投资企业使用中方投资者原厂部分房屋、场地,或租赁其他单位的房屋共同使用土地的,均应按实际使用情况和合理分摊的原则计算使用土地的面积。具体可按以下公式分摊:应缴纳土地使用费的土地使用面积=房屋总建筑面积除以外商投资企业占用房屋的建筑面积再乘以厂区总占地面积。
  六、利用地下建筑物开办中外合资企业的,参照《办法》及本规定执行,其用地面积按以下原则计算:
  1.有地面建筑物的,地下建筑的楼层划入地面建筑物的总楼层中,按地面、地下的总建筑面积分摊用地面积,并按其分摊到的用地面积减半征收; 
  2.无地面建筑物的,其用地面积按地下分摊到的用地面积的一半计算。
  七、中外合资企业的中方合营者以土地使用权作价入股的,应由中方合营者缴纳土地使用费,但下列情形除外:
  1.中方土地使用权作价的金额中未包括土地使用费的,则土地使用费应由合资企业缴纳;
  2.双方经营合同中约定由合资企业缴纳的,可以从其约定。
  八、外商投资企业在经营期限内,用地情况发生变化增加用地的,可按以下原则确定新增用地缴纳土地使用费的起算日期:
  1.经审核批准使用土地的,以批准用地之日起计算;
  2.租赁房屋、场地的,以租赁合同生效之日起计算。
  九、《办法》第十四条所称的“先进技术型”企业,必须经上海市商务委审核确认;“先进技术型”企业考核不合格的,必须按一般企业的标准补缴考核不合格年度的土地使用费。“先进技术型”企业的确认,按《关于确认和考核外商投资的产品出口企业和先进技术企业的实施办法》的有关规定执行。
  外商投资企业设立满三年后,被确认为“先进技术型”企业的,从被确认年度起,按“先进技术型”企业的标准征收土地使用费,但不再享受免交土地使用费的优惠待遇。
  十、《办法》第十五条规定“外商投资企业在营业或投产前,可以按应缴纳标准的50%缴纳土地使用费”,仅限于在试营业、试生产(部分营业、部分生产)前的筹建期。
  筹建期须经《办法》第八条规定的土地管理部门核准,企业必须提供施工证明文件及企业申请报告。
  享受筹建期的优惠政策不得超过两年。
  十一、因不可抗力造成缴纳土地使用费困难的外商投资企业,经《办法》第八条规定的规划土地管理部门核准,可减缴或免缴阶段性的土地使用费。
  企业由于经营管理、价格调整、市场变化、中外双方内部矛盾等原因所引起的暂时性亏损,不作为减缴或免缴减土地使用费的理由。
  对非不可抗力造成缴费困难的外商投资企业申请缓缴土地使用费,须由企业提出申请,由《办法》第八条规定的土地管理部门审核批准,并报同级财政部门备案。申请缓缴土地使用费的企业,须向规划土地管理部门提供以下资料:
  1.申请缓缴的书面报告;
  2.经政府指定的审计部门审计的会计年报;
  3.制定缴费及付息计划;
  4.其他所需资料。
  十二、对《关于调整外商投资企业土地使用费标准及土地等级的通告》,作如下规定:
  1.各级地段中的道路“两侧”是指道路两侧沿街牌号及弄号的范围;
  2.土地座落在两条道路以上的,按主要道路的地段等级计算土地使用费;
  3.以道路作为区域性地区等级界限的,道路两侧均按高地段的标准计算土地使用费;
  4.一个企业用地在两处(含两处)以上,分属不同地段等级的,则分别按各地段等级标准及用地性质计算缴纳土地使用费。
  十三、外商投资企业设立满五年后,均按市政府颁布的最新土地使用费标准每年缴纳。但《办法》第十三条第(二)款所列的情况除外。
  十四、外商投资企业终止、歇业后,土地使用权无偿收回。但外商投资企业租赁房屋、场地的情况除外。
  十五、《办法》实施后,外商投资企业订立“合同”中的有关条款与《办法》相抵触的,应按《办法》的规定执行。

关闭窗口回到顶部在线纠错